Калькулятор доходности недвижимости

Калькулятор доходности недвижимости KZ24.NEWS считает арендный доход, валовую и чистую доходность объекта, потери из-за простоя и срок простой окупаемости. Доступны два сценария: покупка за свои деньги и покупка в ипотеку. Стоимость, аренду, простой, расходы и параметры кредита вы задаёте сами — в инструмент не зашиты рыночные ставки и цены квартир.

Расчёт выполняется в браузере: введённые цифры не отправляются на сервер и не сохраняются в базе сайта.

Как рассчитать доходность квартиры

Выберите способ покупки — за свои или в ипотеку. Общие параметры сохраняются при переключении. Форма пересчитывается автоматически.

1. Стоимость недвижимости — сколько фактически стоит объект.
2. Первоначальный взнос, ставка и срок — только в режиме ипотеки. Взнос можно задать суммой или процентом.
3. Дополнительные расходы при покупке — ремонт, оформление, мебель, комиссия и другие первоначальные вложения одной суммой.
4. Аренда в месяц — предполагаемая или фактическая арендная плата.
5. Простой — сколько месяцев в году объект может пустовать. Допустимы значения от 0 до 12, в том числе дробные.
6. Расходы на объект в год — налог, страховка, ремонт, коммунальные платежи собственника и управление одной суммой.

Как считается доходность

Валовая доходность — потенциальная годовая аренда (аренда × 12), делённая на стоимость недвижимости. Простой и расходы в этот показатель не входят.

Доход с учётом простоя — аренда, умноженная на число оплачиваемых месяцев (12 − простой).

Чистый доход — доход после простоя минус ежегодные расходы. В режиме ипотеки это доход объекта до обслуживания кредита.

Чистая доходность объекта — чистый годовой доход, делённый на стоимость недвижимости. Характеризует сам объект независимо от способа финансирования.

Простая окупаемость (режим «за свои») — сколько лет нужно, чтобы чистый арендный доход вернул вложения. Если чистый доход нулевой или отрицательный, объект за счёт аренды не окупается.

Доходность собственных денег (режим ипотеки) — денежный поток после ипотечных платежей, делённый на собственные вложения при покупке (первоначальный взнос + дополнительные расходы).

Покрытие ипотеки арендой — какая доля ежемесячного платежа закрывается чистым доходом после простоя и расходов.

Безубыточная аренда — какая месячная аренда нужна, чтобы после простоя и расходов полностью покрыть ипотечные платежи.

Пример расчёта за свои

Квартира за 30 000 000 ₸, аренда 250 000 ₸ в месяц, простой 1 месяц, расходы 500 000 ₸ в год:

• валовый доход — 3 000 000 ₸/год;
• доход с учётом простоя — 2 750 000 ₸/год;
• чистый доход — 2 250 000 ₸/год;
• валовая доходность — 10%;
• чистая доходность — 7,5%;
• простая окупаемость — около 13,3 года.

Пример расчёта в ипотеку

Та же квартира: первоначальный взнос 6 000 000 ₸ (20%), ставка 16%, срок 20 лет, дополнительные расходы 1 000 000 ₸:

• собственных денег потребуется — 7 000 000 ₸;
• сумма ипотеки — 24 000 000 ₸;
• платёж — около 334 000 ₸/мес.;
• денежный поток после ипотеки — около −146 500 ₸/мес.;
• покрытие платежа арендой — около 56%;
• для безубыточности нужна аренда около 410 000 ₸/мес.;
• доходность собственных денег — около −25% годовых.

Чем валовая доходность отличается от чистой

Валовая доходность показывает «красивую» цифру без простоя и расходов. Чистая доходность отвечает на практический вопрос: сколько реально зарабатывает объект после пустых месяцев и содержания. В режиме ипотеки отдельно считаются доходность объекта и доходность именно ваших вложенных денег — это разные показатели, их не стоит смешивать.